Acheter son premier logement

La seule variable qui décide vraiment

Il y a une question qui commande toutes les autres, et presque personne ne se la pose franchement : combien de temps comptez-vous rester dans ce logement ?

Acheter coûte cher à l'entrée. Frais de notaire, garantie du prêt, frais de dossier, éventuellement un courtier, le déménagement, les premiers travaux. Cet argent-là est parti, il ne revient pas, et il ne se retrouve pas dans la valeur du bien. Pour qu'un achat soit avantageux par rapport à une location, il faut rester assez longtemps pour que ces frais d'entrée soient absorbés, soit par le remboursement du capital, soit par la valorisation du bien, soit par les deux.

Ce que le prêteur regarde

Une banque ne prête pas à une personne, elle prête à un dossier. Et le dossier se juge sur des choses assez mécaniques.

La régularité de vos revenus compte plus que leur montant. Un revenu modeste et stable depuis longtemps rassure davantage qu'un revenu élevé et récent. C'est injuste pour les indépendants et les gens en début de carrière, mais c'est ainsi, et le savoir permet de préparer son dossier au lieu de le subir.

Ce qui se change et ce qui ne se change pas

C'est le principe directeur, et il suffit presque à lui seul.

Se change : la cuisine, la salle de bains, les sols, les murs, l'agencement intérieur dans une certaine mesure, le chauffage, les fenêtres. Tout cela coûte de l'argent et du temps, mais tout cela se change.

Emplacement contre surface

L'arbitrage central, celui sur lequel on n'échappe pas au compromis. À budget donné, vous aurez de la surface loin ou de l'exiguïté près. Aucune des deux réponses n'est bonne dans l'absolu.

Ce qui aide à trancher : la surface se subit tous les jours, la distance aussi, mais pas de la même façon. On s'habitue remarquablement bien à vivre dans moins d'espace. On ne s'habitue jamais à deux heures de trajet quotidien : les gens qui les font vous le diront tous.

Avec ou sans travaux

Un bien à rénover coûte moins cher à l'achat et propose une décote qui semble être une bonne affaire. Elle en est une pour certaines personnes et pas pour d'autres, et la différence tient à trois choses.

Le temps réel dont vous disposez. Pas le temps que vous imaginez avoir : celui que vous avez vraiment, en tenant compte du travail, des enfants et de la fatigue.

Le coût d'entrée

À la somme demandée par le vendeur s'ajoutent des frais que vous ne récupérerez jamais et qui représentent une part non négligeable de l'opération : les frais dits de notaire, qui sont en réalité surtout des taxes ; la garantie exigée par le prêteur ; les frais de dossier ; éventuellement la commission d'un courtier ; le déménagement ; et les premières dépenses d'installation, qui sont toujours sous-estimées.

Le poste que personne ne budgète : le mobilier

Il y a une dépense qui n'apparaît sur aucun plan de financement et qui arrive chez presque tout le monde : on rachète des meubles.

Le problème n'est pas la dépense, c'est le moment où elle tombe : juste après avoir vidé son épargne dans l'apport, et juste avant la première taxe foncière. C'est de là que naissent les crédits à la consommation qui viennent s'ajouter au prêt immobilier, au taux le plus cher du marché.

Le coût mensuel réel

Voici l'erreur de calcul la plus fréquente, et elle fausse tout le projet : comparer sa mensualité de crédit à son loyer actuel.

Ce n'est pas comparable. Le loyer d'un locataire couvre presque tout. Le propriétaire, lui, ajoute à sa mensualité : les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance du logement qui augmente, l'entretien courant, et la provision pour les grosses réparations, celle que personne ne met de côté et qui arrive quand même.

Le budget avant les visites

Ne visitez rien avant de connaître votre capacité d'emprunt. C'est la règle la plus simple et la plus violée.

Ce qui se passe quand on visite d'abord : on voit un bien qui plaît, légèrement au-dessus de ce qu'on imaginait, et on passe les semaines suivantes à chercher comment le rendre accessible. On rogne sur l'épargne de sécurité, on allonge la durée, on se persuade que les charges seront modestes. Le budget ne s'établit plus par le calcul mais par le désir, et le désir est un mauvais banquier.

L'enchaînement

Une fois le budget connu, la séquence est la même partout, avec des noms qui varient selon les pays.

Vous visitez. Vous faites chiffrer les travaux éventuels. Vous faites une offre, qui vous engage plus que vous ne le pensez dès qu'elle est acceptée. Vous signez un compromis de vente, qui fixe le prix et les conditions. Un délai de réflexion vous protège pendant une courte période après cette signature. Vous cherchez votre financement. Vous signez l'acte définitif et vous obtenez les clés.

La clause qui vous protège

Un point ressort au-dessus de tous les autres, et il est valable dans tous les pays francophones sous des formes différentes : le compromis de vente doit prévoir que la vente est annulée si vous n'obtenez pas votre prêt.

Sans cette protection, un refus de financement ne vous libère pas : vous devez acheter ou payer une pénalité importante. Avec elle, vous récupérez votre dépôt et vous en restez là.

Acheter au maximum de sa capacité

Une banque vous indique un montant maximal. Ce n'est pas une recommandation, c'est une limite : celle au-delà de laquelle elle estime que vous ne rembourserez plus.

Acheter à cette limite, c'est se priver de toute marge pour la suite. Or la suite comporte des augmentations de charges, des travaux, éventuellement une naissance, éventuellement une baisse de revenus. Un budget qui tient exactement au moment de la signature ne tient plus deux ans après, et le logement qui devait apporter de la stabilité devient la source principale d'angoisse.

Se fier à l'estimation d'énergie sans la comprendre

Un logement mal isolé coûte cher tous les mois, se revend moins bien, et fait dans certains pays l'objet de restrictions croissantes à la location. L'étiquette énergétique n'est pas une formalité administrative : c'est une prévision de facture et un indicateur de valeur future.

Acheter à deux sans avoir décidé qui possède quoi

Si vous achetez avec quelqu'un, la question de savoir ce qui appartient à qui se règle au moment de l'achat, chez le notaire, et pas plus tard.

Ce n'est pas une marque de méfiance. C'est ce qui protège celui qui a mis le plus d'apport, celui qui rembourse davantage, et celui qui n'a pas les mêmes moyens. Deux personnes qui n'ont pas apporté la même chose et qui possèdent à parts égales viennent de faire une donation sans le savoir.

Le prêt est refusé

Un refus est une information. Il dit que dans l'état actuel de votre dossier, un professionnel dont le métier est d'évaluer le risque a estimé que l'opération était trop tendue. Il peut se tromper, et un autre établissement peut dire oui. Mais avant de faire le tour des banques pour trouver celle qui acceptera, posez-vous la question de savoir si elles ont vu quelque chose que vous ne voulez pas voir.

Vous découvrez un défaut en cours de route

Une fissure, une servitude, un projet de construction en face, un litige dans la copropriété. Selon le moment où vous l'apprenez et la nature du problème, vous pouvez avoir un recours ou aucun.

La règle pratique : plus vous découvrez tôt, moins ça coûte. Renoncer avant l'offre ne coûte que du temps. Renoncer après le compromis de vente coûte de l'argent, sauf cas prévus. Découvrir après l'acte, c'est un litige.