Investir en locatif

La question qui commande tout

Ce bien se reloue-t-il facilement ?

Pas « est-il rentable sur le papier ». Se reloue-t-il, rapidement, à quelqu'un de solvable, sans effort particulier.

Tout le reste en découle. Un logement qui se reloue en quinze jours pardonne beaucoup d'erreurs de calcul. Un logement qui met trois mois à trouver preneur ruine le meilleur rendement théorique, parce que chaque mois vide se paie intégralement.

Une trésorerie disponible après l'achat

C'est la condition la plus négligée. Un bien locatif produit des dépenses avant de produire des revenus, et parfois pendant.

Il faut de quoi tenir plusieurs mois sans loyer, absorber une réparation imprévue, financer les travaux entre deux locataires, et payer les charges qui ne sont pas récupérables sur le locataire.

La taille, et c'est l'erreur numéro un

N'achetez pas trop grand. Un logement de deux ou trois pièces, dans une ville où il y a des étudiants, des jeunes actifs, des couples qui démarrent ou des personnes qui se séparent, se reloue vite et à un loyer que ces gens peuvent payer.

Un grand appartement s'adresse à des familles. Elles sont moins nombreuses à chercher, elles restent plus longtemps quand elles s'installent, mais le loyer atteint des montants qu'une partie d'entre elles ne peut pas assumer durablement. Le bien coûte plus cher à l'achat, plus cher en charges, plus cher en travaux, et il reste vide plus longtemps entre deux locataires.

L'emplacement, avant l'état du bien

Ce qui se change : la cuisine, la salle de bains, les sols, le chauffage. Ce qui ne se change pas : le quartier, l'étage, le bruit, la copropriété, la distance aux transports et aux commerces.

Un bien laid dans une rue recherchée se loue. Un bien refait à neuf dans un secteur sans demande attend.

Meublé ou vide

Vide, le locataire s'installe avec ses affaires, reste généralement plus longtemps, et vous n'avez rien à remplacer. Le loyer est plus faible, la gestion plus légère.

Meublé, le loyer est plus élevé, la rotation plus rapide, et vous devenez responsable de l'électroménager, du mobilier et de leur remplacement. Le régime fiscal et la durée du bail diffèrent.

Trois rendements, dont un seul compte

C'est ici que se perdent la plupart des candidats, parce qu'on leur montre le premier et qu'ils décident dessus.

Le rendement brut. Le loyer annuel rapporté au prix d'achat. C'est le chiffre des annonces et des vendeurs. Il ne veut rien dire, parce qu'il ignore tout ce que le bien coûte.

La vacance, le poste que personne ne budgète

Un logement vide ne coûte pas seulement le loyer non perçu : il coûte aussi les charges, la taxe foncière, le crédit, et souvent des travaux de remise en état.

Comptez la vacance dès le départ dans votre calcul. Un mois par an est une hypothèse prudente pour un bien qui se reloue bien. Dans un secteur où l'offre est abondante, c'est davantage.

L'ordre des opérations

Vous établissez votre capacité d'emprunt avant de visiter. Vous identifiez le type de locataire que vous visez et le quartier qui correspond. Vous vérifiez la demande locative réelle : combien de biens comparables sont en location, depuis combien de temps. Vous visitez, vous calculez le rendement réel, vous faites une offre. Vous vérifiez la copropriété avant le compromis de vente. Vous préparez la mise en location pendant l'instruction du crédit, pour ne pas perdre de mois après la remise des clés.

Choisir un locataire

C'est la décision la plus importante après le choix du bien, et celle qu'on prend le plus vite parce qu'on veut que ça commence.

Prenez le temps de constituer un dossier complet et de le vérifier. Un logement vide un mois de plus coûte moins cher qu'un locataire qui ne paie pas pendant six mois.

Acheter trop grand

L'erreur que je vois le plus souvent, et la plus difficile à corriger, puisqu'elle suppose de revendre. Un grand logement coûte plus cher partout, s'adresse à moins de candidats, et vise des ménages dont le budget est plus contraint.

Décider sur le rendement brut

Le chiffre qu'on vous montre est fait pour vous faire acheter. Le seul qui compte est celui qui reste après charges, vacance et impôt, et il est toujours nettement inférieur.

Ne pas compter la vacance

Un logement n'est pas loué douze mois sur douze pendant vingt ans. Le calcul qui suppose le contraire est faux dès la première année.

Le locataire ne paie plus

Agissez tôt et par écrit. Un retard se traite dans les jours qui suivent, pas au bout de trois mois. Contactez le locataire, comprenez la situation, formalisez ce qui est convenu.

Si vous avez une assurance impayés, déclarez immédiatement : la plupart des contrats imposent un délai de déclaration, et le dépasser fait perdre la garantie.

Le bien ne se loue pas

Trois causes, dans l'ordre de fréquence : le loyer est trop élevé pour le marché local, l'annonce est mauvaise, le bien nécessite des travaux que vous ne voyez plus.

Un mois de vacance de plus coûte souvent davantage que la baisse de loyer qui aurait rempli le logement. Faites le calcul plutôt que de tenir sur un prix.